¿Qué es la reserva y la oferta en la compra de una casa?

Después de haber buscado y encontrado la vivienda que interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas, y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de "atar" la operación. 

Para ello se acuerda con el comprador el pago de una "señal" de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.

Al hacer esta entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de su Agente Inmobiliario RE/MAX Fusión se hará el depósito de la reserva en la inmobiliaria, quién debe entregar un documento de "reserva" por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la vivienda) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quién recibe la señal.

La reserva puede estar condicionada a la aceptación de las condiciones del comprador, por ejemplo, al realizar una oferta por una propiedad. En este caso, si el vendedor no acepta el precio o las condiciones que ofrece el comprador, entonces, no queda formalizada la oferta, por lo que la oficina RE/MAX, que actúa como mero depositario del dinero ingresado, le devolverá íntegra la cantidad entregada, si por el contrario el cliente vendedor acepta la oferta, entonces se formaliza la reserva.

El código civil ya recoge este tipo de acuerdos. En concreto, el pago para reservar la vivienda se considera como "arras penitenciales", lo que significa que:

Si se decide no comprar la vivienda por cualquier circunstancia, después de haber pagado el importe por reservarla; se perderá el citado importe, pues el vendedor no está obligado a devolverlo. Sería como un pago que se ha hecho por el trastorno causado al vendedor, quién ya contaba con tener cerrada la operación, y en el transcurso del plazo que ha pasado desde la reserva hasta el momento de decidir no seguir adelante con la compra, él podía haber encontrado otro comprador y sin embargo, guardo la reserva.

Si es el vendedor quién después de haber recibido la señal, el que decide no llevar a cabo la venta por cualquier circunstancia (arrepentimiento, mejor oferta, etc.), deberá devolver el importe entregado como reserva más una cuantía igual al citado importe.

Cuando llegue el momento de formalizar el contrato de compraventa normalmente se pacta, pagar en ese momento una parte del importe total del precio de la vivienda 

(10% habitualmente) y el resto al formalizar la escritura de compraventa en el notario. 

De ese importe se deduce el importe entregado por la reserva anteriormente.